Así lo indica Michael Sinclair, analista de Transport Intelligence, añadiendo que en las zonas desarrolladas de Asia-Pacífico, como Seúl y Tokio, las tasas de desocupación son, de media, inferiores al 3%, según CBRE. Esto se une a las crecientes tasas de alquiler en todo el mundo, así como al aumento de las demandas salariales de los trabajadores de los almacenes. El crecimiento de los alquileres es especialmente destacado en las zonas urbanas desarrolladas; los alquileres prime de Londres, por ejemplo, han aumentado un 20% interanual en 2021, según Colliers.
La clave del cambio es el mercado del comercio electrónico, que ha experimentado un rápido crecimiento desde el inicio de la pandemia del Covid. Según Morgan Stanley, el comercio electrónico global pasó del 15% del total de las ventas minoristas en 2019 al 21% en 2021, situándose ahora en un estimado del 22% de las ventas en 2022. Morgan Stanley cree que el mercado mundial de comercio electrónico podría pasar de 3,3 tn en 2022 a 5,4 tn en 2026. Algunos países están creciendo más rápido que otros, como Estados Unidos, donde Forbes encontró que el comercio electrónico ha crecido un 50,5% desde 2019 hasta febrero de 2022.
Impulso del comercio electrónico
Con el comercio electrónico, la demanda de los consumidores requiere la entrega al día siguiente para que las empresas sigan siendo competitivas en el mercado. Por lo tanto, es ventajoso para los minoristas que las mercancías se almacenen cerca de los clientes en las zonas urbanas. Sin embargo, las zonas urbanas contienen los precios de suelo más caros. Una solución para ello podría ser el desarrollo de almacenes de varias plantas para aprovechar el limitado terreno disponible, a la vez que resulta más rentable. Esta proximidad también puede ahorrar costes, ya que CBRE afirma que los costes de transporte suponen una media del 50% de los costes totales de las operaciones logísticas.
Los almacenes de varias plantas son instalaciones construidas verticalmente con rampas para camiones y muelles situados en varias plantas. Los pisos superiores a la planta baja suelen contar con rampas, elevadores de carga o sistemas de transporte. Las rampas permiten a los camiones pequeños acceder a las diferentes plantas para cargar y descargar la carga. Los muelles de acceso para la carga y descarga de mercancías hacen que cada nivel pueda funcionar de forma independiente. Estos almacenes pueden construirse con plantas sin estos accesos, aunque entonces estas plantas sólo serán aptas para el almacenamiento de mercancías.
JLL afirma que los almacenes de varias plantas existen en la región de Asia-Pacífico desde hace décadas, sobre todo en los mercados más desarrollados de Japón, Corea del Sur, Singapur y Hong Kong, debido a la densidad de población y a la limitada disponibilidad de suelo. Según Carter Jonas, los almacenes suelen tener hasta tres pisos, pero pueden llegar a ser más altos, y el más grande se encuentra en Hong Kong, que tiene la altura de un edificio de 22 pisos.
Se prevé que Australia aumente su cartera de almacenes de varias plantas en el sur de Sidney, para hacer frente a sus bajas tasas de desocupación, sus elevados alquileres y el aumento del precio del suelo. Según ha constatado CBRE en 2021, sólo el 5% del total del suelo industrial zonificado en Sidney está infrautilizado, lo que aumentará aún más los precios del suelo debido a la escasa oferta. CBRE afirma que se prevé la finalización de unos 351.026 metros cuadrados de superficie de varias plantas entre 2022 y 2026, con un total de 14 proyectos en la ciudad australiana.
Estados Unidos también está siguiendo el ejemplo. Prologis afirma que construyó el primer almacén estadounidense de varias plantas en Seattle en noviembre de 2018, con tres plantas y 590.000 pies cuadrados, y que tiene previsto otro proyecto de tres plantas en San Francisco. Sin embargo, según James Breeze, director sénior y jefe global de investigación industrial y logística de CBRE, Nueva York tiene la mayor cantidad de proyectos industriales de varios pisos en el país. Nueva York cuenta con más almacenes de varias plantas en proyecto, como el del REIT australiano Goodman Group, que ha pagado casi 130 millones de dólares por un terreno de 3,2 acres en Northern Boulevard, en Queens, que tiene previsto convertir en un almacén de varias plantas. Otros proyectos de varias plantas que se están desarrollando o planificando son el Bronx Logistics Center, de 381 millones de dólares y 1,3 millones de pies cuadrados, el Grand Logistics Center de Queens, de 1,1 millones de pies cuadrados, y un proyecto de almacén de dos plantas de 840.000 pies cuadrados en el Bronx, realizado por una empresa conjunta de Innovo Property Group y Square Mile Capital Management.
Por otra parte, se pueden encontrar almacenes de varias plantas en varios países, como los proyectos de almacenes de varias plantas de SEGRO en Europa. En París, SEGRO construyó un almacén de varias plantas de 50.000 m2 en Port de Gennervilliers para Ikea. SEGRO también posee un almacén de varias plantas en el Reino Unido, con un almacén de dos plantas de 234.000 pies cuadrados cerca de Heathrow.
Limitaciones
Sin embargo, los almacenes de varias plantas también tienen sus propias limitaciones que pueden obstaculizar su crecimiento y hacer que las empresas dejen de crear estas instalaciones. Por ejemplo, las instalaciones de varios pisos son caras de crear. Prologis afirma que, según los nuevos códigos de construcción de EE.UU, si una estructura tiene más de tres pisos de altura, se requiere una clasificación de fuego de una hora, lo que significa que la estructura resistirá la exposición al fuego durante una hora. Debido a esta normativa, los promotores tienen que crear edificios capaces de cumplirla, como el uso de acero pesado o almacenes de hormigón, y el uso de uno u otro aumenta el coste de la construcción. Además, las instalaciones de varias plantas necesitan ascensores, rampas, salas de equipamiento y otros elementos para poder utilizar cada planta, lo que reduce el porcentaje de superficie disponible para alquilar, ya que la media de espacio alquilable es del 75%.
Del mismo modo, Carter Jones afirma que las instalaciones situadas en zonas urbanas pueden no tener un trazado de carreteras adecuado para el volumen de tráfico de camiones necesario para optimizar plenamente los almacenes de varias plantas en determinadas zonas urbanas.
Como conclusión, los almacenes de varias plantas tienen potencial para seguir desarrollándose en todo el mundo, ya que el comercio electrónico sigue aumentando y la demanda de entregas de última milla para llegar a los consumidores lo más rápido posible, el potencial es evidente. Sin embargo, su uso puede ser específico de ciertas ciudades en las que el suelo es escaso o caro, y las carreteras son adecuadas para soportar una operación de varias plantas.
